Masz już umowę na mieszkanie od dewelopera i zastanawiasz się, co dalej? Najpierw gratuluję. Pewnie masz też rzut w PDF-ie i folder pełen zapisanych inspiracji. Do wejścia ekipy zostało kilka miesięcy, więc wydaje się, że czasu jest mnóstwo.
I jest, jeśli decyzje zapadają we właściwej kolejności. Właśnie tę kolejność chcę Ci tu rozpisać, od podpisania umowy do dnia, w którym ekipa wnosi narzędzia. Przykłady biorę z projektu Wave, nad którym teraz pracuję.
Kolejność decyzji ważniejsza niż kolejność zakupów
Zacznijmy od sofy, bo ona chyba najlepiej to pokazuje. Kupujesz ją na samym końcu, często już po przeprowadzce, prawda? A teraz zobacz, co od niej zależy. Od miejsca sofy zależy ściana z telewizorem. Od ściany z telewizorem gniazdka i przewody. A od tego, gdzie siedzisz, punkty świetlne w suficie.
Gniazdka i punkty świetlne ustala się przy zmianach lokatorskich albo pierwszego dnia prac elektrycznych. Czyli sofę kupisz za kilka miesięcy, ale o jej miejscu decydujesz już teraz.
W projekcie Wave sofa stoi przodem do telewizora na skośnej ścianie. Dopiero kiedy to było przesądzone, mogłam zaplanować okładzinę z płyt wykończonych naturalnym drewnem na całej ścianie, od podłogi do sufitu, gniazdko za telewizorem i przewody schowane w przestrzeni między okładziną a ścianą. W odwrotnej kolejności kabel od telewizora zostaje na widoku albo trzeba kuć gotową ścianę.
Zanim podpiszesz umowę, sprawdź rzut na swoim zwykłym dniu
Przy wyborze mieszkania patrzymy zwykle na metraż, liczbę pokoi i strony świata. Ja proponuję coś jeszcze: przejdź po rzucie swój zwykły dzień. Gdzie pijesz kawę o siódmej rano? Gdzie otwierasz laptopa o dziewiątej? Gdzie odkładasz mokrą kurtkę, kiedy wracasz w deszczu?
Najprościej narysować na rzucie meble w prawdziwych wymiarach. Wtedy szybko wychodzi, czy stół na sześć osób w ogóle się zmieści. Wprojekcie Wave pierwszy wybrany stół, 220 x 100 cm, okazał się za duży. Zamieniłam go na 200 na 90 cm i przy stole zostało sześć krzeseł zamiast ośmiu. Lepiej odkryć to na rysunku niż w salonie.
Na rzucie sprawdź przynajmniej:
- gdzie stanie stół i ile osób przy nim usiądzie,
- gdzie będziesz pracować, jeśli pracujesz z domu choć kilka dni w tygodniu,
- gdzie zostawisz kurtki i buty zaraz po wejściu,
- czy w kuchni jest kawałek wolnego blatu między zlewem a płytą,
- gdzie schowasz walizki, odkurzacz i rzeczy używane raz w roku,
- gdzie będzie schło pranie.
Jeśli jesteś jeszcze przed umową, to naprawdę najlepszy moment na takie sprawdzenie. Możesz wtedy wybrać inny lokal w tej samej inwestycji, zamiast potem dopasowywać życie do rzutu.
Zmiany lokatorskie, czyli decyzje bez kucia
Zmiany lokatorskie to przeróbki, które deweloper robi w Twoim mieszkaniu jeszcze w trakcie budowy. Najczęściej chodzi o przesunięcie gniazdek i punktów świetlnych, czasem ścianek działowych albo podejść wodnych. Zakres, cennik i termin zgłoszenia ustala deweloper, zwykle w umowie albo w osobnym regulaminie. Pionów instalacyjnych, okien i ścian nośnych raczej nie ruszysz.
Pamiętaj też o odpowiedzialności. Zmiany zrobione przez dewelopera zostają po jego stronie, a przeróbki robione później na własną rękę mogą ją ograniczyć. Szczegóły sprawdź w swojej umowie.
Tylko że żeby zgłosić zmiany lokatorskie, musisz już sporo wiedzieć:
- jak ustawiona będzie kuchnia: zlew, zmywarka, płyta, lodówka i okap,
- czy w łazience chcesz prysznic bez brodzika, miskę WC podwieszaną i baterie podtynkowe,
- gdzie stanie pralka,
- gdzie będą sofa, telewizor, stół i łóżko,
- gdzie będzie miejsce do pracy.
Widzisz? To w praktyce połowa układu mieszkania. Dlatego projekt warto zacząć przed terminem zmian lokatorskich, a nie po odbiorze kluczy.
Przykład z łazienki w Wave. Zaplanowałam tam odpływ liniowy przy ścianie, który potrzebuje co najmniej 9 cm wysokości pod gotową posadzką. Jeśli warstwy podłogi są cieńsze, w strefie prysznica trzeba skuć wylewkę. Kiedy wiesz to już na etapie zmian lokatorskich, możesz zapytać dewelopera o grubość warstw i wszystko zaplanować, zanim ekipa przyjedzie z płytkami.
Budżet, zanim kupisz pierwszą rzecz
Budżet zwykle zaczynamy liczyć od podłóg, płytek i robocizny. A kuchnia na wymiar, oświetlenie i drzwi wychodzą później, kiedy część pieniędzy jest już wydana. Brzmi znajomo?
Dlatego ja nie zaczynałabym od wybierania płytek. Wybiera się je przyjemnie i łatwo wydać na nie więcej, niż zakładał plan.
Pełny budżet mieszkania od dewelopera ma co najmniej te części:
- prace wykończeniowe i materiały, razem z drzwiami wewnętrznymi,
- zabudowy na wymiar: kuchnia, szafy, łazienka,
- oświetlenie i osprzęt elektryczny,
- AGD,
- meble, tekstylia, rolety i zasłony,
- rezerwa na rzeczy, których nie widać na etapie planowania.
Podczas pracy nad projektem kosztorys wstępny robimy, zanim powstanie pierwsza wizualizacja, a potem aktualizujemy go po każdej turze poprawek. Dzięki temu na koniec nie trzeba nagle zmieniać całej koncepcji aranżacji, np. rezygnować z wymarzonej lampy.
Projekt: od potrzeb do dokumentacji dla ekipy
Projekt zbiera większość tych decyzji w jednym miejscu. Prowadzimy go etapami, a każdy z nich zamyka kolejną grupę pytań:
- Analiza potrzeb: odpowiadasz na nasze pytania o codzienność, potrzeby i budżet.
- Brief i kosztorys wstępny: spisane wytyczne projektowe i pierwsze wyliczenie kosztów, oparte na konkretnych produktach.
- Wizualizacje: dzięki nim łatwiej zobaczyć, co Ci się podoba, i wyobrazić sobie swoje wnętrze.
- Poprawki: dopracowujemy to, co po wizualizacjach wymaga zmiany.
- Dokumentacja techniczna i finalny budżet: rysunki dla ekipy, lista produktów i aktualne koszty.
Konkretne produkty pojawiają się już w briefie, bo od nich zależą wymiary. W łazience Wave bateria umywalkowa podtynkowa potrzebuje 5–6,5 cm w ścianie, a prysznicowa co najmniej 8 cm. Dlatego przedścianka z płyt gipsowo-kartonowych ma w dokumentacji 10 cm. Gdyby baterie wybierać dopiero na budowie, ścianka mogłaby okazać się za cienka.
Wizualizacja pokazuje Ci, jak będzie. Dokumentacja mówi ekipie, jak to zrobić. W projekcie przygotowanym do realizacji jedno zgadza się z drugim i z listą produktów.
Ekipa, odbiór i rzeczy, na które się czeka
Z gotowym projektem dużo łatwiej wybrać ekipę. Każdy wykonawca wycenia ten sam zakres, więc oferty naprawdę da się porównać i nie musisz zgadywać, kto co policzył. Dobrą ekipę rezerwuje się z wyprzedzeniem, więc rozmowy warto zacząć, zanim projekt będzie skończony.
Między projektem a ekipą jest jeszcze odbiór mieszkania. Tu przyda Ci się specjalista od odbiorów technicznych. To osobna usługa i w UME studio się nią nie zajmujemy. Dobrze, jeśli w dniu odbioru projekt jest już gotowy, bo ekipa może wtedy wejść od razu.
Zanim ekipa zacznie, zaplanuj zamówienia z dłuższym terminem:
- kuchnię i szafy na wymiar, bo stolarz mierzy dopiero gotowe ściany, a na produkcję się czeka,
- płytki, najlepiej z zapasem i z jednej partii, żeby odcień był równy,
- elementy podtynkowe, czyli stelaż WC, korpusy baterii i odpływ liniowy, które muszą być na miejscu, zanim wejdzie glazurnik,
- lampy i meble z długą dostawą. Na lampę do czytania, którą wybrałam do salonu w Wave, czeka się 6–8 tygodni.
Mieszkanie od dewelopera — co dalej? Kolejność w skrócie
Na koniec ściąga. Zapisz ją albo wyślij osobie, z którą urządzasz mieszkanie:
- Sprawdź rzut na swoim zwykłym dniu, najlepiej przed podpisaniem umowy.
- Ustal miejsca mebli, od których zależą instalacje: kuchni, sofy, telewizora, stołu, łóżka i biurka.
- Zgłoś zmiany lokatorskie w terminie z umowy.
- Policz budżet wstępny ze wszystkimi częściami i rezerwą.
- Przejdź przez projekt: potrzeby, brief z kosztorysem wstępnym, wizualizacje, dokumentacja z finalnym budżetem.
- Zbierz wyceny ekip na podstawie dokumentacji i zarezerwuj termin.
- Odbierz mieszkanie z protokołem, najlepiej ze specjalistą.
- Zamów rzeczy z długim terminem i elementy podtynkowe, zanim wejdzie glazurnik.
Najlepszy moment na projekt to termin zmian lokatorskich
Projekt zaczęty po odbiorze kluczy też ma sens, ale część decyzji jest już wtedy zamknięta albo wymaga kucia. Najwięcej ustalisz, zanim minie termin zmian lokatorskich.
W UME studio projektujemy całe mieszkania dla osób, które realizują je z własną ekipą. Na co dzień jesteśmy na Podlasiu i w Trójmieście, a z resztą Polski pracujemy online. Dostajesz układ, konkretne produkty z cenami, budżet i dokumentację do przekazania wykonawcom. Nie prowadzimy remontu i nie zamawiamy produktów w Twoim imieniu. Za to między projektem a budową zostaje niewiele do zgadywania.
Masz rzut, a termin zmian lokatorskich się zbliża? Zacznij od formularza wstępnego na stronie Pierwszy krok.
Kasia, UME studio
Jedna odpowiedź